Thema’s
Huren
Huurprijswijzigingsbeding
Ongeveer twee jaar geleden heeft een fors aantal van onze leden een zogenaamde stuitingsbrief naar onze verhuurder Bouwinvest gestuurd waarin een beroep werd gedaan op de nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding in onze huurovereenkomsten. Bij deze actie kregen onze leden een standaardbrief die was opgesteld door onze juridisch adviseur, oud-advocaat Theo Gardenbroek. Deze standaardbrief hebben de leden destijds aangevuld met hun persoonlijke gegevens en vervolgens zelf naar de verhuurder (of haar beheerder MVGM) opgestuurd, om zodoende hun aanspraak op eventuele compensatie in verband met de gevolgen van het beroep op die nietigheid veilig te stellen.
Inmiddels zijn er nieuwe ontwikkelingen te melden (met name een aantal recente gerechtelijke uitspraken over huurovereenkomsten met een opslagbeding van maximaal 3% of maximaal 5% en het stellen van zogenaamde prejudiciële vragen aan het Hof van Europa) en hebben wij naar aanleiding daarvan besloten de actie van 2024 een vervolg te geven:
Om onze actie uit 2024 meer kracht bij te zetten en specifieker te maken overwegen wij nu eenzelfde actie waarbij niet alleen de individuele huurders maar ook de advocaat van de huurdersvereniging zelf als eiser optreedt, met een mandaat van alle individuele huurders die besluiten mee te doen. Tevens wordt bij deze actie niet alleen het huurprijswijzigingsbeding in onze huurovereenkomsten nietig verklaard, maar tevens een achttal andere bedingen die op grond van het Europees consumentenrecht als oneerlijk beoordeeld kunnen worden.
Het doel hiervan is aan te sluiten bij de ontwikkelingen in de rechtspraak sinds 2024, onze eis specifieker te maken, en deze door de collectiviteit meer gewicht te geven.
Wij hebben onze leden van een uitlegbrief en aanmeldformulier voorzien waarmee ze zich aan kunnen sluiten bij deze actie. Indien niet-leden zich willen aansluiten, dan kan dat door elders op deze website (Word lid) het aanmeldformulier voor het lidmaatschap van HV Java in te vullen. Je ontvangt dan van ons de uitlegbrief en verdere informatie.
In de afgelopen jaren hebben wij gestreden tegen de forse jaarlijkse huurverhoging voor onze woningen. Sinds de invoering van de Wet Nijboer in 2021 zijn de jaarlijkse huurverhogingen in de afgelopen jaren enigszins beperkt gebleven. Deze wet heeft echter een tijdelijk karakter en wij zijn van mening dat de exorbitante huurverhogingen in de jaren voordat de Wet Nijboer van kracht werd aanleiding geven tot een periode van huurbevriezing of zelfs huurverlaging. In de periode 2013-2016 zijn de huren met ruim 4% per jaar verhoogd.
Met name gedurende de drie jaren 2014 t/m 2016 zijn onze huren omhoog geschoten. In die drie jaar zijn de huren gemiddeld met 17% gestegen, terwijl de CPI en de Amsterdamse huizenmarkt (de marktwerking in de huizenmarkt wordt vaak door Bouwinvest gebruikt als argument voor forse huurverhogingen) in die periode beide met slechts 2% stegen.
Onze verhuurder Bouwinvest heeft met deze ongekende huurverhogingen een basis gelegd voor een meer dan gemiddeld rendement op haar investeringen in alle daarop volgende jaren. Sinds 2018 hebben wij daarom in ons jaarlijkse huuradvies een huurverlaging of een huurbevriezing voorgesteld.
Wij gaan de komende jaren door met onze acties tegen de huurverhogingen en de voorwaarden in de huurovereenkomsten (het zogenaamde huurprijswijzigingsbeding) en zullen daarbij de politiek, de pers, en alle belanghebbenden proberen te betrekken. Met behulp van de onderstaande links verwijzen wij u naar onze adviezen m.b.t. de huurverhogingen die wij in de jaren 2018-2025 aan Bouwinvest hebben uitgebracht.
Links
2017 https://www.hvjava.nl/nieuws/huuradvies-2017
2018 https://www.hvjava.nl/nieuws/huuradvies-aan-bouwinvest-huur-verlagen
2019 https://www.hvjava.nl/nieuws/huuradvies-aan-bouwinvest-huur-de-komende-3-jaar-bevriezen
2020 Huuradvies 2022 - HV Java
2021 https://www.hvjava.nl/nieuws/hv-java-adviseert-om-huren-te-bevriezen
2022 Huuradvies 2022 - HV Java
2023 Huuradvies 2023 - HV Java
Advies Huurverhoging en Huurprijswijzigingsbeding – Update
Zoals je wellicht weet, wordt HV Java ieder jaar door de verhuurder (Bouwinvest) gevraagd een advies uit te brengen over de voorgenomen huurverhoging. Dit is een formeel verzoek van de verhuurder, waarmee zij voldoet aan de bepalingen in de Wet op het overleg huurders/verhuurders. Uiteraard brengt HV Java ieder jaar het gevraagde advies uit, maar helaas wordt dit advies ieder jaar om uiteenlopende redenen niet door Bouwinvest overgenomen. In de sectie Huren (https://www.hvjava.nl/huren) van onze website vind je wat informatie over de huuradviezen van de laatste jaren.
Ook in 2024 heeft HV Java advies uitgebracht over de voorgenomen huurverhoging. In ons advies hebben wij Bouwinvest gewezen op een aantal uitspraken van de rechtbank Amsterdam (onder andere https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:4800 en https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:4216).
Dit waren veelal zaken die door de verhuurder waren aangespannen tegen huurders met een huurachterstand waarbij de rechter “ambtshalve” het huurprijswijzigingsbeding (verder HPWB) in de huurovereenkomst heeft getoetst aan het Europees consumentenrecht en tot een oordeel kwam dat het HPWB als oneerlijk moet worden beoordeeld in de zin van de Europese wetgeving. Op grond van dit oordeel werd het HPWB door de rechter nietig verklaard, waarmee in theorie ook alle huurprijsverhogingen van in het verleden werden teruggedraaid.
In beide zaken is door de verhuurder hoger beroep ingesteld. Bij ingewikkelde zaken als deze, met mogelijk zeer grote gevolgen, is het gebruikelijk om zogenaamde prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Dat is ook via tussenvonnissen in deze zaken gebeurd. Door dergelijke prejudiciële vragen te stellen kan de Hoge Raad versneld een oordeel geven hoe rechters in vergelijkbare gevallen in beginsel moeten handelen. Uiteraard wordt met de behandeling van het hoger beroep en eventuele nieuwe zaken gewacht op de antwoorden van de Hoge Raad.
In verband met deze zaken hebben wij twee acties ondernomen:
Onder verwijzing naar bovengenoemde zaken hebben wij in het gevraagde advies over de voorgenomen huurverhogingen de verhuurder geadviseerd in 2024 een huurverhoging achterweg te laten, om zodoende recht te doen aan de uitspraak van de Amsterdamse rechtbank zonder vooruit te lopen op de uitkomst van het ingestelde hoger beroep en de aan de Hoge Raad gesteld prejudiciële vragen.
In antwoord op ons advies heeft de verhuurder laten weten ons advies niet over te nemen. Enerzijds omdat zij het volste vertrouwen zeggen te hebben dat het huurprijswijzigingsbeding na het oordeel van de Hoge Raad in stand blijft en anderzijds omdat zij deze zaak los zien van de huurverhoging in 2024. De verhuurder zegt zich te houden aan de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (ook wel wet Nijboer genoemd) en stelt dat huurverhogingen binnen het kader van die wet worden vastgesteld op basis van de geldende markthuur. Hoe die markthuur wordt vastgesteld wordt door de verhuurder niet uitgelegd.
Inmiddels heeft iedereen van de verhuurder een brief ontvangen waarin de huurverhoging per 1 juli wordt aangekondigd. Wij hebben geen inzicht in alle verhogingen maar stellen vast dat die dit jaar helaas weer ruim boven de inflatie uitkomen.HV Java heeft eind vorig jaar, nadat wij de bovengenoemde zaken tijdens onze ALV met de leden bespraken, besloten advies te vragen van onze juridisch adviseur, een ervaren huurrechtspecialist en oud-advocaat. Omdat het huurprijswijzigingsbeding in onze huurovereenkomsten grote gelijkenis vertoont met de bedingen in bovengenoemde zaken, raadde hij ons aan onze leden te adviseren een brief te sturen waarin een beroep werd gedaan op nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding en tevens Bouwinvest op te roepen met HV Java in overleg te treden over “over een aangepast huurprijswijzigingsbeding (…) en alles wat daarmee samenhangt als gevolg van het vonnis van 3 augustus 2023”.
Het sturen van deze brief is, in onze eigen woorden, “een paal in de grond” om tegenover Bouwinvest geen rechten te verspelen. Onze juridisch adviseur is van oordeel dat het sturen van die brief (een zogenaamde stuitingsbrief) daartoe voldoet, en dat er, in afwachting van de antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen en de uitkomst van de ingestelde hoger beroepen, op dit moment verder geen acties nodig zijn.
Het heeft ons verheugd te zien dat vele huurders ervoor gekozen hebben deze brief aan Bouwinvest te sturen. Bouwinvest heeft in antwoord op deze brieven gezegd begrip te hebben voor het versturen van de brief maar adviseert de huurder de uitkomst van het hoger beroep in deze zaken af te wachten.
Dat laatste is naar ons oordeel ook verstandig. Het heeft op dit moment weinig zin verdere (gerechtelijke) stappen te ondernemen, in afwachting van het oordeel van de Hoge Raad.
Wij zullen tijdens de extra Algemene Ledenvergadering op 27 mei om 19:30 in hotel Jakarta (zaal Bandung) verder aandacht aan deze zaak besteden en eventuele vragen van leden beantwoorden.