Advies huurverhogingen aan MVGM

Aan MVGM
Naritaweg 211
1043 CB AMSTERDAM

Amsterdam, 23 februari 2016

Geachte MVGM,

Conform de Overlegwet en uw recente verzoek treft u ons advies aan inzake huurverhogingen.Wij betreuren het dat vorig jaar de door ons gegeven advies niet meegenomen is in uw overweging t.a.v. het vaststellen van de hoogte van de huurverhogingen. Wij gaan niet lichtvoetig om met signalen van onze leden omtrent de woningen, de mensen die er wonen en de cohesie van de buurt. Wij nemen deze signalen serieus en behandelen deze met respect ten opzichte van leden/huurders en gaan zorgvuldig om met klachten, zorgen en problemen als gevolgen van de te forse huurverhogingen.

Wij zijn van mening dat er geen huurverhoging plaats kan vinden. Deze stellingname wordt vereniging-breed gedragen.

Graag snijden wij enige thema’s aan die ons als huurders verontrusten en uw maatschappelijke en morele verantwoordelijkheid van belegger raken.

De huurder als stakeholder van Bouwinvest

U zult beseffen dat het steeds fors verhogen van de huren problemen oproept bij grote groepen huurders. Het met respect behandelen van de huurders komt hierbij in het geding. Ondanks uw woorden over huurders die u als een belangrijke stakeholder ziet in uw bedrijfsvoering (uw CSR), het belang van uw huurders en de door u onderschreven IVBN gedragscode, kunnen we constateren dat u met de forse huurverhogingen slechts het belang van de aandeelhouders en investeerders dient en er een scheve balans ontstaat tussen het belang van huurders en beleggers/aandeelhouders.

Voor veel huurders is er een situatie ontstaan waarbij de huurprijs niet meer in verhouding staat met het inkomen. Hierdoor zijn er steeds meer gedwongen verhuizingen. U legt een onverantwoordelijke druk op uw huurders met voortdurend grote huurverhogingen. U voert openlijk het beleid dat u doorgaat met door-exploiteren ‘tot de pijngrens’. Dit is volgens uw zeggen het punt waarop huizen leeg blijven staan. Van alle stakeholders krijgt juist de huurder de rekening gepresenteerd. Huurders van het Java eiland worden als melkkoe behandeld. Wij zijn van mening dat Bouwinvest haar eigen CSR en Gedragscodes schendt.

Uw rol als institutionele belegger

U weet dat ‘wonen’ een voorwaarde is om te leven. Het onderscheidt zich daarin fundamenteel van andere goederen die tussen mensen worden uitgewisseld. Investeren in vastgoed betekent dat u deze onderliggende waarde aanvaardt. Om aan het belang van uw aandeelhouder en beleggers te kunnen voldoen wordt er toegewerkt naar een hoogst mogelijk rendement van de huren op het Java eiland. De onderliggende waarde wordt daarmee losgelaten ten koste van het belang van alle huurders. Toen de gemeenschap (in de vorm van de Gemeente Amsterdam) twintig jaar geleden U als institutionele belegger de opdracht gunde om op gemeenschapsgrond woningen te ontwikkelen, is dit gedaan met de afspraak om redelijke huren te hanteren. Huren die betaalbaar waren voor huurders en met rendement voor de belegger.

Op het Java eiland zijn huurders op basis van hun toenmalig inkomen gecontracteerd. Maar zij hebben nooit kunnen vermoeden dat zij geconfronteerd zouden worden met een huurprijsopdrijving die niet gelijke tred houdt met de inkomensontwikkeling.In de uitvoering van uw beleid van maximale huurverhoging zet u de onderliggende waarden overboord. U kiest voor snel gewin op de korte termijn, terwijl wij mogen verwachten dat u als institutionele belegger vasthoudt aan moreel rentmeesterschap. Dat terwijl je op grond van economische indicatoren mag verwachten dat huren minimaal gelijk blijven: (a) de inflatie is voornamelijk een gevolg van de hoge huurverhogingen en raken om die reden huurders extra; (b) de lonen en pensioenen zijn sinds 2008 netto niet gestegen en zelfs in een aantal situaties gedaald. Wel is er een tijdelijke verbetering voor 2016, maar met name huurders gaan er in koopkracht op achteruit.

De argumentatie achter de huurverhoging

Uw verweer dat de beoogde huurprijzen marktcomfort zijn is eenzijdig en onjuist. Het zou beter passen met ons over gewenst rendement te spreken. Uit een eigen recent onderzoek blijkt u boven die zogenaamde marktprijs te verhuren, in vergelijking met vergelijkbare wijken en woonsituaties. Huurders van Bouwinvest op Java eiland betalen substantieel meer per m2 dan huurders van andere institutionele beleggers en van corporaties met verhuurpanden in de liberale sector in vergelijkbare gebieden.Om te komen tot een redelijke huurprijsvaststelling speelt de kwaliteit van de woning ook een rol. De woningen van het Java eiland behoren qua kwaliteit niet tot de top van de markt maar die top is wel de norm waarna u streeft qua huurprijs. Echter, in de laatste ronde van groot onderhoud heeft u bijvoorbeeld keuken- en badkamerapparatuur (ovens, gasfornuis, koelkast/vriezer, kastjes, bad, douche) laten plaatsen. Deze is van matige kwaliteit en vertegenwoordigen niet de waarde die een hoge huur rechtvaardigt. De materialen waarmee de bouw is uitgevoerd zoals saus en spuitwerk, schilderwerk, kozijnen, deuren en ramen is volgens door ons geraadpleegde deskundigen van matige tot slechte kwaliteit. De woningen hebben niet het hoogste energielabel en plannen tot energiezuinig beleid van enige betekenis blijven uit. U loopt achter qua onderhoud in bijvoorbeeld balkons en terrassen en daken.

Prijsopdrijving huren zet sociaal verval in gang

Wij vinden dat uw beleid het welbevinden van de huurders aantast en de sociale cohesie onder bewoners ondermijnt. In de eerste plaats door de ontkenning van de maatschappelijke positie van de huurders, die voornamelijk behoren tot de midden inkomensklasse. Eerder gaf u aan het rendement op de verhuur van de woningen op het Java eiland te verhogen om over meer financiële middelen te kunnen beschikken in het belang van de beleggers, waaronder diverse pensioenfondsen. Het is de vraag of het ethisch te verantwoorden is om van huurders met middeninkomens te vragen dat belang te dienen, ten koste van zichzelf.In de tweede plaats lijkt u niet te beseffen dat op langere termijn de belevingswaarde van uw vastgoed zal dalen, met lagere huren tot gevolg. Het moet u niet ontgaan zijn dat steeds meer huurders gedwongen worden te verhuizen. Woningen worden vanwege de hoge huurprijzen verhuurd aan meerdere jongeren in één appartement, die tijdelijk in de buurt blijven om na korte tijd weer te vertrekken. Welgestelde expats nemen hun intrek, met weinig binding met de omgeving. Sommige huurders gaan over tot onderverhuur om de huur op te kunnen opbrengen. Een buurt waar ‘stille’ armoede onder bewoners groeit, die tot het uiterste willen gaan om in hun vertrouwde omgeving te kunnen blijven wonen. In een buurt die bekend stond als een ‘gelukte’ buurt waar de sociale samenhang en welbevinden voelbaar en te zien was, raken deze kernwaarden in verval.

Toetsbare criteria

Van onze kant doen wij diverse pogingen om het gesprek met u aan te gaan over toetsbare criteria, tot nu toe zonder succes. U heeft geen gehoor gegeven aan ons verzoek in ons Huuradvies van 2 februari 2015 zicht te geven op toetsbare criteria van Bouwinvest voor de huuraanpassing. In eerdere gesprekken gaf u aan dat uw toetsing in verband staat met ‘de markt’ en mutatie- en leegstand graad. Wij verwijzen daarvoor naar uw mededelingen in 2012 en 2013, zoals omschreven in ons huuradvies van 2015. In gesprekken van de Huurdersverenging met Bouwinvest, waaronder op 8 augustus 2014, werd door Bouwinvest gesteld dat voor Bouwinvest de markt leidend is en dat men voornemens is de prijzen te blijven verhogen tot de ‘weerstandsgrens’ is bereikt – indien de leegstand en mutatiegraad te hoog wordt.

Conclusie

Wij hopen u hiermee duidelijk te hebben gemaakt dat wij een huurverhoging in welke vorm en hoogte dan ook, op dit moment, na jaren van grove verhogingen, volstrekt ongepast vinden. Wij ervaren als huurdersvereniging een gemis aan bereidheid om naar de consequenties van uw huurbeleid te kijken. Terwijl om ons heen vraagstukken als huursombenadering, huurquotering en redelijke rendement van vastgoed bespreekbare onderwerpen zijn, blijft het bij u omtrent deze onderwerpen stil.Op grond van de Wet Overleg verhuurder en huurder willen wij met u in gesprek over de huurverhogingen blijven. Wij gaan er van uit dat u uw wettelijke verplichting nakomt de belangen van uw huurders serieus te nemen en horen graag op korte termijn een reactie.

Met vriendelijke groet,
namens de Huurdersvereniging JR Java,

F.J.P. van Hoorn.
Voorzitter.

Aan MVGMNaritaweg 2111043 CB   AMSTERDAMAmsterdam, 23 februari 2016Geachte MVGM,Conform de Overlegwet en uw recente verzoek treft u ons advies aan inzake huurverhogingen.Wij betreuren het dat vorig jaar de door ons gegeven advies niet meegenomen is in uw overweging t.a.v. het vaststellen van de hoogte van de huurverhogingen. Wij gaan niet lichtvoetig om met signalen van onze leden omtrent de woningen, de mensen die er wonen en de cohesie van de buurt. Wij nemen deze signalen serieus en behandelen deze met  respect ten opzichte van leden/huurders en gaan zorgvuldig om met klachten, zorgen en problemen als gevolgen van de te forse huurverhogingen.Wij zijn van mening dat er geen huurverhoging plaats kan vinden. Deze stellingname wordt vereniging-breed gedragen.Graag snijden wij enige thema’s aan die ons als huurders verontrusten en uw maatschappelijke en morele verantwoordelijkheid van belegger raken.De huurder als stakeholder van BouwinvestU zult beseffen dat het steeds fors verhogen van de huren problemen oproept bij grote groepen huurders. Het met respect behandelen van de huurders komt hierbij in het geding. Ondanks uw woorden over huurders die u als een belangrijke stakeholder ziet in uw bedrijfsvoering (uw CSR), het belang van uw huurders en de door u onderschreven IVBN gedragscode, kunnen we constateren dat u met de forse huurverhogingen slechts het belang van de aandeelhouders en investeerders dient en er een scheve balans ontstaat tussen het belang van huurders en beleggers/aandeelhouders.Voor veel huurders is er een situatie ontstaan waarbij de huurprijs niet meer in verhouding staat met het inkomen. Hierdoor zijn er steeds meer gedwongen verhuizingen. U legt een onverantwoordelijke druk op uw huurders met voortdurend grote huurverhogingen. U voert openlijk het beleid dat u doorgaat met door-exploiteren ‘tot de pijngrens’. Dit is volgens uw zeggen het punt waarop huizen leeg blijven staan.  Van alle stakeholders krijgt juist de huurder de rekening gepresenteerd. Huurders van het Java eiland worden als melkkoe behandeld. Wij zijn van mening dat Bouwinvest haar eigen CSR en Gedragscodes schendt.Uw rol als institutionele beleggerU weet dat ‘wonen’ een voorwaarde is om te leven. Het onderscheidt zich daarin fundamenteel van andere goederen die tussen mensen worden uitgewisseld. Investeren in vastgoed betekent dat u deze onderliggende waarde aanvaardt. Om aan het belang van uw aandeelhouder en beleggers te kunnen voldoen wordt er toegewerkt naar een hoogst mogelijk rendement van de huren op het Java eiland. De onderliggende waarde wordt daarmee losgelaten ten koste van het belang van alle huurders. Toen de gemeenschap (in de vorm van de Gemeente Amsterdam) twintig jaar geleden U als institutionele belegger de opdracht gunde om op gemeenschapsgrond woningen te ontwikkelen, is dit gedaan met de afspraak om redelijke huren te hanteren. Huren die betaalbaar waren voor huurders en met rendement voor de belegger. Op het Java eiland zijn huurders op basis van hun toenmalig inkomen gecontracteerd. Maar zij hebben nooit kunnen vermoeden dat zij geconfronteerd zouden worden met een huurprijsopdrijving die niet gelijke tred houdt met de inkomensontwikkeling.In de uitvoering van uw beleid van maximale huurverhoging zet u de onderliggende waarden overboord. U kiest voor snel gewin op de korte termijn, terwijl wij mogen verwachten dat u als institutionele belegger vasthoudt aan moreel rentmeesterschap. Dat terwijl je op grond van economische indicatoren mag verwachten dat huren minimaal gelijk blijven: (a) de inflatie is voornamelijk een gevolg van de hoge huurverhogingen en raken om die reden huurders extra; (b) de lonen en pensioenen zijn sinds 2008 netto niet gestegen en zelfs in een aantal situaties gedaald. Wel is er een tijdelijke verbetering voor 2016, maar met name huurders gaan er in koopkracht op achteruit.De argumentatie achter de huurverhogingUw verweer dat de beoogde huurprijzen marktcomfort zijn is eenzijdig en onjuist. Het zou beter passen met ons over gewenst rendement te spreken. Uit een eigen recent onderzoek blijkt u boven die zogenaamde marktprijs te verhuren, in vergelijking met vergelijkbare wijken en woonsituaties. Huurders van Bouwinvest op Java eiland betalen substantieel meer per m2 dan huurders van andere institutionele beleggers en van corporaties met verhuurpanden in de liberale sector in vergelijkbare gebieden.Om te komen tot een redelijke huurprijsvaststelling speelt de kwaliteit van de woning ook een rol. De woningen van het Java eiland behoren qua kwaliteit niet tot de top van de markt maar die top is wel de norm waarna u streeft qua huurprijs. Echter, in de laatste ronde van groot onderhoud heeft u bijvoorbeeld keuken- en badkamerapparatuur (ovens, gasfornuis, koelkast/vriezer, kastjes, bad, douche) laten plaatsen. Deze is van matige kwaliteit en vertegenwoordigen niet de waarde die een hoge huur rechtvaardigt. De materialen waarmee de bouw is uitgevoerd zoals saus en spuitwerk, schilderwerk, kozijnen, deuren en ramen is volgens door ons geraadpleegde  deskundigen van matige tot slechte kwaliteit. De woningen hebben niet het hoogste energielabel en plannen tot energiezuinig beleid van enige betekenis blijven uit. U loopt achter qua onderhoud in bijvoorbeeld balkons en terrassen en daken.Prijsopdrijving huren zet sociaal verval in gangWij vinden dat  uw beleid het welbevinden van de huurders aantast en de sociale cohesie onder bewoners ondermijnt. In de eerste plaats door de ontkenning van de maatschappelijke positie van de huurders, die voornamelijk behoren tot de midden inkomensklasse. Eerder gaf u aan het rendement op de verhuur  van de woningen op het Java eiland te verhogen om over meer financiële middelen te kunnen beschikken in het belang van de beleggers, waaronder diverse pensioenfondsen. Het is de vraag of het ethisch te verantwoorden is om van huurders met middeninkomens te vragen dat belang te dienen, ten koste van zichzelf.In de tweede plaats lijkt u niet te beseffen dat op langere termijn de belevingswaarde van uw vastgoed zal dalen, met lagere huren tot gevolg. Het moet u niet ontgaan zijn dat  steeds meer huurders gedwongen worden te verhuizen. Woningen worden vanwege de hoge huurprijzen verhuurd aan meerdere jongeren in één appartement, die tijdelijk in de buurt blijven om na korte tijd weer te vertrekken. Welgestelde expats nemen hun intrek, met weinig binding met de omgeving. Sommige huurders gaan over tot onderverhuur om de huur op te kunnen opbrengen. Een buurt  waar ‘stille’ armoede onder bewoners groeit, die tot het uiterste willen gaan om in hun vertrouwde omgeving te kunnen blijven wonen. In een buurt die bekend stond als een ‘gelukte’ buurt waar de sociale samenhang en welbevinden voelbaar en te zien was, raken deze kernwaarden in verval.Toetsbare criteriaVan onze kant doen wij diverse pogingen om het gesprek met u aan te gaan over toetsbare criteria, tot nu toe zonder succes. U heeft geen gehoor gegeven aan ons verzoek in ons Huuradvies van 2 februari 2015 zicht te geven op toetsbare criteria van Bouwinvest voor de huuraanpassing. In eerdere gesprekken gaf u aan dat uw toetsing in verband staat met ‘de markt’ en mutatie- en leegstand graad. Wij verwijzen daarvoor naar uw mededelingen in 2012 en 2013, zoals omschreven in ons huuradvies van 2015. In gesprekken van de Huurdersverenging met Bouwinvest, waaronder op 8 augustus 2014, werd door Bouwinvest gesteld dat voor Bouwinvest de markt leidend is en dat men voornemens is de prijzen te blijven verhogen tot de ‘weerstandsgrens’ is bereikt – indien de leegstand en mutatiegraad te hoog wordt.ConclusieWij hopen u hiermee duidelijk te hebben gemaakt dat wij een huurverhoging in welke vorm en hoogte dan ook, op dit moment, na jaren van grove verhogingen, volstrekt ongepast vinden. Wij ervaren als huurdersvereniging een gemis aan bereidheid om naar de consequenties van uw huurbeleid te kijken. Terwijl om ons heen vraagstukken als huursombenadering, huurquotering en redelijke rendement van vastgoed bespreekbare onderwerpen zijn, blijft het bij u omtrent deze onderwerpen stil.Op grond van de Wet Overleg verhuurder en huurder willen wij met u in gesprek over de huurverhogingen blijven. Wij gaan er van uit dat u uw wettelijke verplichting nakomt de belangen van uw huurders serieus te nemen en horen graag op korte termijn een reactie.Met vriendelijke groet,namens de Huurdersvereniging JR Java,F.J.P. van Hoorn.Voorzitter.